如何投资房地产

  • 时间:2020-03-22 17:24 编辑:辉县房产 来源: 阅读:282
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摘要:一、房地产是什么?从生活的角度每个人都清楚房地产是什么,我们就不多说了。从投资的角度来说,房地产就是财富再分配的工具。掌握了房地产投资技能的人会获得净租金收入和价格增值收益。二、房地产有哪些种类?使用功能至少可以分成以下

一、房地产是什么?

从生活的角度每个人都清楚房地产是什么,我们就不多说了。

从投资的角度来说,房地产就是财富再分配的工具。


掌握了房地产投资技能的人会获得净租金收入和价格增值收益。

二、房地产有哪些种类?

使用功能至少可以分成以下几类:

1、住宅;2、商铺;3、购物广场;4、写字楼;5、酒店;6、工业地产。


  在所有类型的房地产中,住宅相对是最容易变现的,交易税费相对是最少的,贷款利率相对是最低的,贷款期限相对是最长的,所以投资风险也相对是最小的。

  从实现财富的角度来说,我们只要投资住宅就可以了。我们只要掌握好与住宅相关的投资技能就足够了。至于其他类型的房地产就留给富豪们和其他投资者吧。

  从投资的角度考虑,普通住宅和其他几种类型的住宅相比:

1、是最容易出租和出售的;

2、交易和持有税费是最低的;

3、贷款比例是最高的;

4、贷款利率是最低的。

  普通住宅的投资风险在住宅中相对是最小的。

  所以,我们只选择普通住宅作为我们实现富的投资工具。

  但是,房产投资也有一些对于我们这些小投资者来说不好的点

1、投资金额较大

一线城市一般至少需要准备 100 —200万人民币的首付款。二三线城市一般需要准备 30 万的首付款。

在买入房产、持有房产、卖出房产时都会涉及到较高的税费。在中国,目前买房时所付的税费为买入价的 2%-5%,但是,实际税费大概为买入价的 5%-25%。因为楼市比较热的时候,卖家会把税费转嫁给买家。由于税费成本较高,房地产一旦买入,就意味着已经亏损 20%左右了。

  所以在我们投资房地产之前一定要问一问自己:这是好价格吗?我打算长期持有吗?如果答案是否定的,最好不要投资。

  在高税费成本之下,唯有低频交易,长期持有才是明智的选择。如果不打算持有房产 10 年以上,就不要进行房地产投资。

  而且,交易流程复杂。房地产投资涉及的环节相对较多,也比较复杂。一个人很难完成所有的工作。从购买房子到出租,再到后期出售,我们都需要他人的协助。无论买房还是卖房的过程几个月的时间。

  商品房投资方法可以分为六大步骤: 

一、选择好城市

二、选择好房子

三、等待好价格

四、买入房地产

五、长期持有

六、卖出房地产

第一大步骤,选择好城市。

这里的“好城市”仅仅是从投资的角度考虑的,和风土人情没有关系。在中国最好的城市就是北、上、深、广。如果可能的话在这 4 个城市投资房地产就可以了。

怎么判断一个城市是不是好城市?

我们选投资的房产,一定要看这几个,尤其是人口

可以从国家统计局中,很清晰的可以看到这一切资料

怎么选出好房子?

先说下“好房子”,这里的“好房子”是指最容易出租和出售的房子,并不是指看起来很美的房子。另外“好房子”也不是指某一套具体的房子,而是指符合条件的某些房子。

1、好地段;

2、好环境;

3、好物管;

4、好户型;

5、房龄小;

6、空置低。

房龄小

房龄指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。不是房产证上的日期。

首先明确一点,从投资的角度考虑,我们只投资精装修的二手房。因为二手房价格比新房要便宜,而且买了以后可以直接出租产生现金流。投资二手房比投资新房的风险和成本都要小。不过虽然我们投资的是二手房,但是我们对于房龄却是有严格要求的。因为银行一般对于房龄超过20-25 年的房子就不提供贷款了。我们要考虑到卖房时,能贷款的房子要比不能贷款的房子更容易出售。

按我们会持有房子 10 年来估算,我们买二手房的时候,房龄最好不要超过 10 年,如果房子其他条件特别好的,可以适当延长几年,但是不能超过 15 年。

房龄超过 15 年的房子我们直接淘汰掉。具体的房龄去小区物业问一下就可以了。

买房从投资的角度,尽量不要不要去买新房。装修耗时耗力,而且装修又是一笔费用,最关键影响好几个月收租。

空置低

空置低是指没有人居住的房屋比例低。当前 5 条都满足了以后,我们还要看一下房屋的空置率。空置率越低,说明该区域的房子越容易出租,投资价值越大。空置率不但要看目标小区的,还要看周圈小区的。

周围小区的空置率如果也很低,说明整片区域的房子都容易出租。投资的安全性比较高。

国际通行惯例,

空置率在 5%---10%之间为合理区,房屋供求平衡;

空置率在 10%---20%之间为空置危险区;

 

分享一个土方法:

想要了解一个小区的空置率,最简单的办法就是晚上 9 点多的时候,在小区外面数数一栋楼里有多少房间是不亮灯的,就能得出一个大概的空置率。


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